Purchase Plus Improvement Program: The Importance of Preparation / 購入＋インプルーブメントプログラム：事前準備の重要性
What Is the Purchase Plus Improvement Program?
Purchasing a home is an exciting milestone, but for many buyers, it comes with plans for renovations. While finding a move-in-ready property is ideal, certain upgrades—such as modernizing the kitchen, renovating the bathroom, finishing the basement, or adding a garage—may be essential to creating your dream home. However, covering these renovation costs upfront can be daunting.
The Purchase Plus Improvement Program offers a practical solution by allowing buyers to incorporate these expenses into their mortgage. Here’s how it works and tips for maximizing its benefits.
購入＋インプルーブメント（Purchase Plus Improvement）とは？
家を購入することは人生の大きな節目ですが、多くの購入者にとって、リノベーションが必要になる場合もあります。理想的なのは、何も手を加えずそのまま住める家を見つけることですが、キッチンの改装、バスルームのリフォーム、地下室の仕上げ、ガレージの追加など、理想の住まいを実現するために欠かせないアップグレードが必要になることもあります。ただし、これらのリノベーション費用をすべて自己資金で賄うのは容易ではありません。そんなときに役立つのが「購入＋インプルーブメントプログラム」です。このプログラムを利用すれば、リノベーション費用を住宅ローンに組み込むことが可能になります。今回は、このプログラムの仕組みと、その効果を最大限に引き出すコツについて詳しくご紹介します。
Requirements for the Program
To use this program, you must:
プログラムを利用するための条件
このプログラムを利用するには、以下の条件を満たす必要があります：
- Submit a Detailed Quote for Renovations
Provide a quote from a licensed contractor outlining the work and costs. A financing conditional period of 10+ business days is recommended for arranging contractor visits and estimates. Choosing a reliable contractor ensures quality work, avoids mortgage approval issues, and adds proper value to the home.
リノベーション費用の見積書を提出する
資格のある業者から工事内容と費用の見積書を提出してください。業者との調整や見積書準備には融資取り付け条件期間を10営業日以上確保するのが理想的です。信頼できる業者を選ぶことで、品質や住宅の価値向上が保証されます。
- Assessment of Added Value
An appraiser may assess the property’s value “as-is” and “as-improved.” If the plan is reasonable, the lender or insurer approves additional financing. Funds for renovations are released after completion and a final inspection.
リノベーションの付加価値評価
物件の「現状の価値（as is）」の査定（アプレイザル）と「改装後の価値（as improved）」の評価が必要です。計画が妥当と認められれば、融資が承認されます。完了後の最終確認（ファイナルインスペクション）で計画が適切と判断されれば、資金が業者に支払われます。
- Obtain Lender Approval
Your lender must approve the renovation plan (a detailed quote) to include additional funds in the mortgage.
レンダーから計画の承認を受ける
金融機関が追加資金を住宅ローンに組み込むためには、リノベーション計画（a Detailed Quote）の承認が必要です。
6 Points to Keep in Mind
6つの注意点
1. Final Loan to Value
The ‘as-improved’ value is used to determine the maximum loan amount, subject to loan-to-value (LTV) limitations.
最終的なローン対価値比率
「改善後の価値（as-improved value）」は、最終的なローン対価値比率（LTV）の上限に基づいて、最大の融資額を決める際に使われます。
2.Choose a Reliable Contractor and stay with the same
Research trustworthy contractors in advance to ensure smooth planning. It’s a good idea to remain with the contractor who provided the original quote, as it has already been approved by the insurer and/or lender.
適切な業者を選び、承認された見積もりを出した業者を変更しないようにしましょう
信頼できる業者を事前にリサーチしておくことが重要です。保険会社や金融機関ですでに承認された元の見積もりを提供した業者と、そのまま進めることをお勧めします。
3.Stick to the Schedule
Keep in touch with the contractor to ensure renovations are completed within the typical 120-180 day timeframe, as required by lenders.
スケジュールを守る
レンダーの条件に従い、リフォームが通常の120～180日以内に完了するよう、業者と連絡を取り合いましょう。
4.Stay Within Budget
Plan carefully to avoid exceeding the approved loan amount.
予算内に収める
金融機関が設定した融資額を超えないよう計画しましょう。
5.Be Aware of Condo/Townhouse Rules
For condominiums or townhouses, additional permissions may be required for renovations that affect the structure or systems of the building. Always check with the condo board or property management before starting any work.
コンドやタウンハウスの規則を確認する
コンドミニアムやタウンハウスの場合、建物の構造や設備に影響を与えるリノベーションには追加の許可が必要になる場合があります。事前に管理組合やプロパティマネジメントに確認してください。
6.Check Progress Advance is available or not
“Progress Advance” is a system where funds are released in stages based on the progress of the renovations, but not all lenders offer this option. If not available, the lender may send the funds to your lawyer, where they will be held in trust until the work is complete. Therefore, it is important to confirm in advance.is a system where funds are released in stages as the work progresses. However, not all lenders provide these programs, so it’s important to check in advance.
進捗払い（Progress Advance)の確認
「進捗払い（Progress Advance）」とは、工事の進行状況に応じて資金が段階的に支払われる仕組みですが、すべての貸し手が対応しているわけではありません。対応していない場合、貸し手から資金が弁護士に送金され、工事完了まで信託口座で保管されることがあります。そのため、事前の確認が重要です。
Limit on Renovation Costs
The maximum allowable renovation cost varies:
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- Uninsured Mortgages (Conventional Mortgage): Up to 20% of the “as-is” value.
- CMHC-Insured Mortgages: Up to 10% of the “as-improved” value.
- Sagen-Insured Mortgages: Typically 20% of the “as-is” value.
- Canada Guaranty-Insured Mortgages: Typically 20% of the “as-is” value.
However, this may vary depending on the lender. Some financial institutions may set a maximum limit at $40,000 regardless of the percentage. Be sure to check with your lender for specific details.
リノベーション費用の上限額
許可される最大のリノベーション費用は、状況によって異なります。
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- 保険なし：物件の「現状の価値」の20％まで。
- CMHC保険付き：物件の「改装後の価値」の10％まで。
- SagenやCanada Guaranty保険付き：通常「現状の価値」の20％まで。
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ただし、レンダーによって異なる場合があります。一部の金融機関では、パーセンテージに関係なく上限額が$40,000までに設定されている場合があります。詳細は各金融機関に確認してください。
Conclusion
The Purchase Plus Improvement Program simplifies planning renovations with your home purchase, helping you create your ideal living space. By researching contractors and preparing in advance, you can efficiently turn a good property into your dream home.
It’s also wise to set aside extra savings in case renovation costs exceed your estimate, ensuring peace of mind and keeping your project on track..
おわりに
購入＋インプルーブメントプログラムは、住宅購入と同時にリノベーション計画を立て、理想の住まいを作る手助けをします。業者の調査と事前準備を行うことで、良い物件を効率よく理想の家に変えることができます。
また、リノベーション費用が予算を超える可能性を考慮して、余分に預金を残しておくことをお勧めします。これにより、安心して計画通りに進めることができます。